Vous visitez une maison avec un acheteur. Le bien est charmant, mais le DPE affiche un F. Votre client demande : « Combien faudrait-il investir pour remonter à C ou B ? » Vous savez que la réponse peut faire ou défaire la vente.
Pour passer d’un DPE F ou G à une étiquette C ou B, comptez entre 400€ et 800€ par m² pour une maison individuelle, soit 40 000€ à 80 000€ pour 100m². Ce budget varie selon l’état initial, la configuration du logement et les travaux prioritaires : isolation, chauffage, ventilation et menuiseries.
Dans cet article, vous allez découvrir comment estimer précisément ces coûts, quels postes de travaux prioriser selon le diagnostic énergétique, et comment accompagner vos clients dans leur projet de rénovation sans approximation.
Pourquoi le DPE F ou G change tout dans une transaction immobilière
Depuis juillet 2021, le DPE est devenu opposable. Un bien classé F ou G n’est plus juste « énergivore » : c’est un passif commercial concret.
Les logements F et G représentent 17% du parc immobilier français selon l’ADEME, soit environ 5,2 millions de logements.
Mais voici ce qui complique vraiment vos négociations :
- Interdiction de location des G depuis janvier 2023 (les F suivront en 2028)
- Décote moyenne de 10 à 18% sur le prix de vente
- Réticence croissante des acheteurs face aux futures factures énergétiques
- Exigence bancaire d’un plan de travaux pour certains financements
Pour un agent immobilier, ne pas savoir chiffrer rapidement la rénovation énergétique, c’est perdre la main sur la négociation. Votre acheteur va chercher l’info ailleurs, souvent auprès d’un artisan qui va surestimer les coûts pour se protéger.
Le problème ? Entre le moment où vous prenez le mandat et celui où vous répondez à la question du budget travaux, vous avez perdu la confiance de votre client.
Ce qui coûte vraiment cher dans une rénovation énergétique
Tous les travaux ne se valent pas face au DPE. Voici la réalité des coûts par poste de travaux, avec leur impact réel sur l’étiquette énergétique :
L’erreur classique : vos clients veulent commencer par changer les fenêtres « parce qu’on les voit ». Sauf qu’une maison avec un F ou G perd d’abord sa chaleur par les combles (30%) et les murs (25%), pas par les fenêtres (15%).
La bonne approche ? Toujours prioriser l’enveloppe (isolation) avant les équipements (chauffage). Installer une pompe à chaleur performante dans une passoire thermique, c’est chauffer l’extérieur avec un système coûteux.
Exemple concret : maison de 100m² en région parisienne
Prenons un cas typique :
- Maison individuelle années 70
- DPE actuel : F (consommation 380 kWh/m²/an)
- Objectif : atteindre C (180 kWh/m²/an)
Budget total estimé : 52 000€, détaillé ainsi :
- Isolation combles (100m²) : 4 500€
- Isolation murs par l’extérieur (200m²) : 28 000€
- Remplacement 8 fenêtres : 6 400€
- Pompe à chaleur air/eau : 12 000€
- VMC double flux : 6 000€
- Audit énergétique : 1 100€
Ce chiffrage correspond aux tarifs pratiqués en Île-de-France début 2025, hors aides financières. Dans une région moins tendue comme l’Auvergne, ce même projet coûterait environ 42 000€.
Comment passer de F/G à C : les 3 scénarios types
Tous les DPE F ou G ne se ressemblent pas. La stratégie de rénovation dépend de ce qui pénalise le plus le logement.
Scénario 1 : le logement mal isolé mais bien chauffé
Profil type : maison années 70-80, chauffage gaz ou électrique récent, mais isolation inexistante.
Budget nécessaire : 35 000€ à 50 000€ pour 100m²
Travaux prioritaires :
- Isolation des combles et murs
- Remplacement menuiseries simples vitrages
- Ventilation mécanique
Impact : passage de F à C en une seule phase de travaux.
Scénario 2 : le logement ancien avec chauffage vétuste
Profil type : maison avant 1970, chauffage fuel ou convecteurs électriques, isolation partielle.
Budget nécessaire : 50 000€ à 75 000€ pour 100m²
Travaux prioritaires :
- Isolation complète (combles + murs + plancher)
- Remplacement système de chauffage (pompe à chaleur)
- Menuiseries double vitrage
- VMC double flux
Impact : passage de G à B possible, mais nécessite travaux globaux.
Scénario 3 : l'appartement en copropriété
Profil type : appartement années 60-70, isolation par l’extérieur impossible (décision collective).
Budget nécessaire : 20 000€ à 35 000€ pour 70m²
Travaux réalisables :
- Isolation intérieure des murs donnant sur l’extérieur
- Remplacement menuiseries
- Installation chauffage performant individuel
- VMC simple ou double flux
Limite : passage de F à D ou C maximum sans travaux collectifs de copropriété.
Les aides qui changent vraiment l'équation financière
MaPrimeRénov’ peut financer jusqu’à 90% des travaux pour les ménages très modestes, et jusqu’à 50% pour les revenus intermédiaires. Mais attention : le diable est dans les détails.
Depuis janvier 2024, le dispositif favorise les rénovations d’ampleur (ou « rénovations globales »). Pour passer d’un DPE F ou G à C :
Aides MaPrimeRénov’ Parcours accompagné :
- Ménages très modestes : jusqu’à 63 000€ (90% des travaux, plafonné à 70 000€)
- Ménages modestes : jusqu’à 42 000€ (60% des travaux, plafonné à 70 000€)
- Ménages intermédiaires : jusqu’à 28 000€ (40% des travaux, plafonné à 70 000€)
- Ménages supérieurs : jusqu’à 14 000€ (20% des travaux, plafonné à 70 000€)
Bonus supplémentaires :
- Sortie de passoire thermique (F ou G vers D minimum) : +10% du montant des travaux
- Atteinte BBC (A ou B) : +10% supplémentaire
- Accompagnement obligatoire Mon Accompagnateur Rénov’ : 2 000€ pris en charge
À cela s’ajoutent :
- Éco-PTZ jusqu’à 50 000€ (prêt à taux zéro)
- TVA réduite à 5,5% sur les travaux
- Primes CEE (Certificats d’Économie d’Énergie) variables selon travaux
- Aides locales (région, département, commune)
Exemple de reste à charge réel
Reprenons notre maison à 52 000€ de travaux, pour un ménage modeste (revenu fiscal de référence : 42 000€ pour un couple en Île-de-France) :
- Coût total travaux : 52 000€
- MaPrimeRénov’ Parcours accompagné (60%) : 31 200€
- Bonus sortie passoire (10%) : 5 200€
- Primes CEE (estimation) : 3 500€
- Reste à charge : 12 100€
Financé via Éco-PTZ, cela représente environ 100€/mois sur 10 ans. Les économies d’énergie annuelles attendues pour ce projet : 2 400€/an. Le retour sur investissement est quasi immédiat.
Quand l'estimation approximative vous coûte des mandats
Vous êtes en visite, face à un bien classé G. Votre acheteur potentiel demande le budget travaux. Trois options s’offrent à vous :
Option 1 : « Il faudra compter entre 30 000€ et 80 000€, ça dépend vraiment des travaux… » Résultat : votre client sort son téléphone et cherche un simulateur en ligne. Vous venez de perdre la main.
Option 2 : « Je vous mets en contact avec un artisan pour un devis. » Résultat : 15 jours d’attente, rendez-vous raté, devis qui arrive 3 semaines plus tard à 95 000€. Entre-temps, votre client a visité 4 autres biens.
Option 3 : « Je peux vous donner une estimation détaillée dans 2 minutes, pièce par pièce et poste par poste. » Résultat : vous gardez la main sur la négociation et vous positionnez en expert.
C’est là qu’un outil comme Koutravo intervient naturellement. En 8 questions (surface, nombre de pièces, état général, département…), l’outil génère un chiffrage détaillé : isolation par zone, chauffage, menuiseries, électricité… Le tout avec des prix ajustés au département.
Koutravo a été pensé pour répondre précisément à ce besoin des agents immobiliers : donner un ordre de grandeur fiable immédiatement, sans attendre qu’un artisan rappelle. Le module énergétique intégré calcule même l’étiquette DPE avant/après travaux, ce qui permet de dire à l’acheteur : « Avec 48 000€, vous passez de G à C, et vous économisez 2 200€/an sur vos factures. »
Pas besoin d’être expert en rénovation. Juste de poser les bonnes questions.
Au final, combien coûte vraiment une rénovation F/G vers C ?
Résumons les ordres de grandeur à retenir pour vos prochaines visites :
Maison individuelle 100m² :
- Rénovation légère (F vers D) : 25 000€ à 35 000€
- Rénovation moyenne (F vers C) : 40 000€ à 55 000€
- Rénovation complète (G vers B) : 60 000€ à 80 000€
Appartement 70m² :
- Rénovation légère (F vers D) : 15 000€ à 22 000€
- Rénovation moyenne (F vers C) : 25 000€ à 35 000€
Ces montants sont hors aides. Avec MaPrimeRénov’ et les CEE, le reste à charge peut être divisé par 2 à 5 selon les revenus du ménage.
L’essentiel ? Ne plus répondre « je ne sais pas » quand un client vous demande le coût d’une rénovation énergétique. Cette question n’est plus une option dans une transaction immobilière en 2025 : c’est le point de passage obligé pour vendre ou faire signer un mandat sur un bien classé F ou G.
